Задаваемые вопросы

Подскажите пожалуйста, какие документы необходимо иметь для того чтобы продать приватизированный земельный участок.

       Для продажи земельного участка необходимо иметь государственный акт о праве собственности на земельный участок. В настоящее время имеют обращение гос.акты старого и нового образца. В случае если у Вас гос.акт старого образца, выданный после 01 апреля 2002 года его необходимо заменить на гос.акт нового образца. Кроме гос.акта необходимо иметь следующие документы: справка об определении нормативно-денежной стоимости земельного участка (выдается управлением земельных ресурсов), справка о наличии или отсутствии сервитутов и правовых ограничений (выдается УЗР), экспертная оценка рыночной стоимости земельного участка (осуществляется любой экспертной организацией, имеющей соответствующую лицензию), справка об отсутствии строений на земельном участке. Продавцу необходимо иметь паспорт и справку о присвоении идентификационного номера плательщика налогов. Покупателю необходимо иметь паспорт, справку о присвоении идентификационного номера, в случае, если покупатель состоит в браке, также необходимо согласие супруга на покупку и свидетельство о заключении брака.

Здравствуйте. Продавец земельного участка предлагает не оформлять документы на небольшой деревянный домик, который стоит на этом участке, якобы для ускорения процедуры купли-продажи. Не грозит ли это покупателю какими-то недоразумениями в дальнейшем.

       Согласно ст. 120 Земельного Кодекса Украины при переходе права собственности на строение и сооружение право собственности или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании договора аренды.
       При оформлении договора купли-продажи земельного участка от продавца потребуется также справка об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке, выданная компетентным органом. В случае приобщения такой справки вы приобретаете в собственность земельный участок свободный от строений и сооружений. В случае, если Вы хотите оформить строение самостоятельно, советуем выяснить вам, существует ли проект и какие-либо согласования. Если процедура оформления дома началась, то после оформления договора купли-продажи земельного участка есть смысл оформить доверенность на ввод дома в эксплуатацию от предыдущего собственника. И обязательно обратите внимание на целевое назначение земельного участка, предназначен ли он для строительства дома.

Подскажите, пожалуйста, как лучше оформить 2/30 доли жилого дома. В свидетельстве о собственности, кроме меня записаны еще восемь человек.

       Если под оформлением понимается отчуждение, то Вы можете продать, подарить или обменять свою часть дома.
       При оформлении купли-продажи Вам потребуется отказ всех ваших совладельцев от права преимущественной покупки. Насколько реально Вам будет получить его от всех неизвестно. Если хотите оформить проще и быстрее, то лучше оформите договор дарения Вашей части, в этом случае согласие совладельцев не потребуется. Правда стоит иметь в виду, что по итогам года новому собственнику будет необходимо заплатить налог с дохода по ставке, которая варьируется от 5 до 26%.


Я договорилась о продаже своей квартиры с покупателем. Сделку мы хотим заключить в июле месяце, но я хочу использовать квартиру для сдачи в период августа-сентября. Как можно это оформить?

       По соглашению с покупателем в текст договора купли-продажи квартиры вы можете включить пункт относительно того, что продавец обязуется в срок до 01 октября 2005 года (или иной по договоренности) освободить указанную в договоре квартиру, выселиться из нее вместе со всеми проживающими и передать покупателю для беспрепятственного пользования в исправном состоянии.
       В этом случае, необходимо кметь в виду, что право собственности перейдет к покупателю после надлежащего оформления договора, а риск случайного уничтожения или повреждения квартиры будете нести вы, до момента передачи ее покупателю.


У меня есть приватизированная квартира, я хочу подарить ее своему соседу, взамен этого, он обещает содержать меня пожизненно. Как заключить такой договор, чтобы собственником квартиры он стал только после моей смерти.

       В Вашей ситуации заключить договор дарения квартиры нельзя потому что, во-первых, дарение предполагает переход права собственности на имущество с момента принятия дара, а во-вторых не может быть обусловлено каким-либо встречным требованием со стороны дарителя.
       Вы можете заключить договор пожизненного содержания, по котрому вы передаете в собственность соседу вашу квартиру, взамен чего он обеспечивает Вас уходом, питанием, материальным обеспечением, медицинской и иной необходимой помощью. Кроме того Вам предоставляется право пожизненного пользования квартирой. Распорядится квартирой (продать, подарить, поменять) он сможет только после Вашей смерти.


Мы живём с женщиной без регистрации брака более 15 лет, дети - совместные, дом зарегистрирован на неё, сейчас мы расходимся (я - прописан с 2001 года) и она хочет дом подарить старшему сыну (20ти летнему) без моего согласия. Как воспрепятствовать её действиям? Иначе он хочет выгнать меня, продав дом после получения документов.

       Несмотря на то, что дом принадлежит на праве собственности Вашей женщине, за Вами может быть признано право общей совместной собственности на часть этого дома. Для этого Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании за Вами права собственности. Основанием для удовлетворения Вашего иска может послужить то обстоятельство, что в течение 15-ти лет совместной жизни расходы по содержанию дома, его благоустройству, ремонту и т.д. осуществлялись за ваши общие денежные средства. Кроме того, в Вашей ситуации есть смысл просить суд наложить запрет отчуждения дома до окончания производства по делу.


Я планирую приобрести земельный участок, но в последнее время в средствах массовой информации начали появляться сообщения о том, что введен запрет на продажу земли. Так ли это? И если да, то как быть в такой ситуации?

       Действительно, такого рода сообщения встречаются все чаще и чаще. Причиной этому послужили многочисленные нарушения в процессе приватизации земельных участков на территории Южного берега Крыма. Так, была создана специальная комиссия Совета национальной безопасности и обороны, целью которой является проверка законности в операциях по купли-продажи земли.
       В ходе проверок была дана рекомендация на введение моратория на отвод земельных участков в собственность. Но только на отвод, то есть приватизацию. Запрет на операции по отчуждению земельных участков (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) никто не принимал. В настоящее время землю можно продать, подарить, обменять.


Я хочу купить своей дочери квартиру. Сейчас дочери 16 лет. Какой порядок заключения такого договора?

       В соответствии с действующим гражданским законодательством, полную гражданскую дееспособность имеет физическое лицо, которое достигло 18-ти лет. Соответственно, интересы лиц, не достигших совершеннолетия представляю их законные представители. В Вашем случае интересы Вашей дочери будете предоставлять Вы и ее отец. Для этого вам необходимо обратиться в исполнительный комитет городского совета с заявлением вашей дочери по вопросу приобретения в собственность квартиры. После получения соответствующего решения, ваша дочь заключает договор купли-продажи, подписывает его, совместно с вами и становится собственником квартиры.


Уважаемые юристы, я договорился с хозяином земли о ее продаже. Нами определена ее цена. Хозяин говорит, что для продажи ему не обходимо собрать какие-то справки, сделать оцену и т.д. и все это занимает время. Он просит меня в сет оплаты за землю передать ему 2000 долларов. Как мне правильно оформить эту сумму?

       Сумма, которую просит передать собственник земельного участка в счет его будущей продажи Вы можете оформить договором задатка. Настоящий договор Вы можете заключить в простой письменной форме. Согласно данного договора Вы, передав в задаток определенную сумму, принимаете на себя обязательство в определенный договором срок и за определенную цену купить, а Ваш продавец, продать имущество определенное в договоре. Вслуча нарушения обязательств с Вашей стороны (от каз от покупки), сумма, переданная в качестве задатка остается у продавца. В случае, если продавец откажется от продажи, он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
       При оформлении задатка, советуем Вам обратиться к юристам. Также задаток может быть оформлен нотариально, в этом случае он бет кметь форму предварительного договора.


Я хочу купить квартиру своему сыну, но хочу "заблокировать" ее продажу без моего ведома. Как мне поступить?

       Если Вы приобретете квартиру на имя своего сына, то он станет ее собственником, и Вы не сможете каким-либо образом решать вопросы относительно дальнейшего распоряжения этим имуществом. Мы бы посоветовали Вам покупать квартиру на свое имя или совместно с Вашим сыном, скажем 50/50 или 75/25. Если Ваш сын будет являться собственником части квартиры, то Вы будете иметь право преимущественной покупки, то есть без Вашего согласия на продажу, удостоверенного нотариально, продать он ее не сможет, однако, он сможет свою часть подарить, в этом случае Ваше согласие не потребуется. Поэтому, если по каким-либо причинам Вы не доверяете сыну, то лучше приобретайте квартиру на свое имя.


В период с 1996 по 1999 год я состоял в браке. В 1997 году мною была куплена квартира. В настоящее время возникла необходимость ее продать, но в нотариальной конторе мне сказали, что необходимо согласие супруги на продажу этой квартиры. В настоящее время она проживает в России. Необходимо ли такое согласие, и если да, то каков порядок его получения.

       Действительно, согласно нормам Семейного кодекса Украины, Ваша бывшая супруга имеет право на ? долю квартиры, так как она была приобретена в период брака. Для того, чтобы оформить согласие на продажу, Вашей бывшей супруге необходимо обратиться к любому нотариусу по ее месту жительства.


Я хочу купить квартиру стоимостью 300000 гривень. Продавец настойчиво предлагает оформить договор с указанием стоимости оценочной, которая составляет порядка 20000 гривень, мотивируя свое желание тем, что оформление в таком случае будет стоить значительно меньше. Лишних денег действительно нет, но стоит ли соглашаться на такие условия?

       В Вашей ситуации есть две стороны. При заключении договора купли-продажи с указанием стоимости инвентаризационной (оценочной), Вы сэкономите как минимум 5500 гривен, это плюс, а теперь минусы.
       Во-первых, в случае если ваш договор по каким-либо причинам будет признан недействительным, то по общему правилу должно быть восстановлено статус-кво, то есть стороны вернуться к первоначальному положению. Ваш продавец получит свою квартиру, а Вы, деньги, которые за нее заплатили, то есть 20000 гривен.
       Во-вторых, существует Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц", который успешно работал в первом квартале этого года. В настоящее время его действие, в части налогообложения отчуждения недвижимости, приостановлено до 01.01.2006 года. В случае если в следующем году он будет действовать и Вы пожелаете продать свою квартиру, то будет необходимо заплатить налог по ставке 13% с полученного Вами дохода. Под доходом понимается разница между суммой за которую Вы квартиру продаете и суммой покупки. Предположим, при продаже Вам придется указать сумму полностью, тогда Вы заплатите (300000-20000)*13% = 36400 гривен, что гораздо больше того, что Вы сэкономите в этом году.
       Поэтому, мы советуем Вам в договоре купли-продажи указывать сумму реальную.


У меня есть приватизированный земельный участок для строительства дома. В прошлом году я начал строить дом, но до настоящего времени строительство не закончил. Сейчас я хочу продать землю и дом, но мне говорят, что дом необходимо достроить, иначе продать его нельзя. Можно ли продать недостроенный дом?

       Согласно ст. 658 Гражданского Кодекса Украины, право продажи имущества, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит собственнику имущества.
       Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.
       Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
       До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе этого строительства. По заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не выполненных согласно проекту, является незначительной.
       Таким образом, для заключения договора купли-продажи необходимо чтобы имущество, которое отчуждается, принадлежало продавцу на праве собственности. Попробуйте обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В 1999 году я купил 1/2 доли квартиры. В настоящее время, у квартиры 3 собственника, я, и еще два хозяина, которые имеют по 1/4 доли. Мне сказали, что для продажи своей доли мне необходимо их согласие. Один из них согласие дает, а другой нет. Могу ли я продать свою часть квартиры, если согласие не получено?

       В соответствии с действующим гражданским законодательством, ваша квартира является объектом общей собственности. Вы и Ваши соседи являетесь Сособственниками. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в праве общей собственности. Для оформления договора купли-продажи Вам необходимо получить отказ сособственником от права преимущественной покупки. В случае, если такой отказ кто-то из низ них дать не хочет, то Вы можете письменно уведомить его о намерении продать свою долю, указав цену и иные условия, на которых Вы ее продаете. Если сособственник откажется от преимущественного права покупки или не ответит на Ваше уведомление в течение одного месяца, Вы имеет право продать свою долю другому лицу.
       В случае, если Вас и Вашего приобретателя устроит дарение, а не купля-продажа, то согласие сособственников получать нет необходимости.

Я хочу приобрести землю для строительства дома. В гос.акте на участок, который я хочу купить, сказано, что земля выделена для строительства гаража. Можно ли построить дом на таком участке?

       В настоящее время земельные участки выделяются гражданам Украины для использования в соответствии с определенными в законе целевым назначением. Земля выделяется для строительства и обслуживания жилого дома, строительства и обслуживания гаража, садоводничества и т.д. Последующие переходы права собственности на земельный участок осуществляются с сохранением его целевого назначения. В случае, если Вы приобретаете участок целевое назначение которого - строительство и обслуживание индивидуального гаража, то разработать и согласовать архитектурный проект на строительство дома Вы не сможете, для этого необходимо соответственно изменить целевое назначение земельного участка.

Я хочу подарить квартиру своей дочери. Говорят, что она должна будет заплатить какой-то налог, причем называют разные суммы. Действительно ли надо платить налог и если это так, то какой его размер?

       Налогообложение операций по отчуждению объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Законом Украины "О налоге с доходов физических лиц". 31 марта 2005 года в связи с принятием изменений к государственному бюджету на 2005 год, некоторые статьи этого закона были изменены. Вероятно, это и является причиной того, что Вам дают разные консультации. На самом деле, в соответствии с действующей редакцией закона Ваша дочь налог уплачивать не будет, поскольку является родственником первой степени родства.                           

***

Страхование сделок

  Существующая на сегодняшний день система регистрации прав на недвижимое имущество не предполагает стопроцентной защиты прав собственников недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией для покупателя должно стать страхование права собственности. Согласно утверждениям специалистов, потенциально каждая вторая сделка на вторичном рынке может быть оспорена. В связи с этим для многих собственников недвижимости или лиц, намеревающихся ее приобрести, важно иметь уверенность в законности проведенной сделки. Ведь сама вероятность признания недействительности договора купли-продажи сулит не только затяжные судебные разбирательства, но и вполне реальную потерю вложенных в недвижимость денег.Совершению практически любой операции купли-продажи объекта недвижимости предшествует риэлторская экспертиза его "юридической чистоты". Как правило, такая проверка включает сбор информации и документов по предыдущим сделкам, ход приватизации объекта. Вместе с тем практика показывает, что достаточно сложно выяснить все обстоятельства предыдущих сделок, установить их соответствие действующему на тот момент законодательству, выяснить законность сделки, выявить наследников и проверить, учтены ли при этом права третьих лиц. Существующий сегодня институт регистрации не дает собственнику полной гарантии в том, что его права не будут оспорены. Нотариусы удостоверяют законность лишь последней сделки, да и то в определенных пределах. Риэлторские фирмы предоставляют услуги по типовой проверке лишь по желанию покупателя, что увеличивает сумму комиссионных. К тому же значительная часть сделок заключается "черными" маклерами, стиль работы которых напоминает хорошо продуманный спектакль, в большинстве случаев заканчивающийся для их клиентов драматическим финалом.       

Вместе с тем от риска утраты права собственности можно защититься, если перевести его на страховщика. Такими страховщиками в последнее время выступают многие компании, предлагающие на рынке новый страховой продукт. Любой покупатель объекта недвижимости сможет получить страховую защиту от имущественного риска, связанного с возможной утратой права собственности в результате признания судебным органом недействительным договора купли-продажи.

       Основные преимущества:
  1. Собственник будет защищен от любого дефекта в праве: от нарушений прав предыдущих владельцев, пользователей, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, недействительности документов, необходимых для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделки, незаконных решений суда.
  2. Страховой полис предусматривает защиту собственника в результате оспаривания или лишения права собственности, от финансовых потерь, возникающих после вынесения судом решения о лишении прав собственности. Собственник при этом, став ответчиком по делу о лишении его права собственности, может выдать доверенность страховой компании на представление его интересов в суде.

       Согласно договору добровольного страхования имущественного риска покупателя недвижимости, к страховому случаю не относятся:
  1. взыскание имущества на основании договора залога.
  2. передача имущества в результате его раздела.
  3. страхователями не могут быть арендаторы, кредиторы, залогодержатели.

 ***

Частные НОТАРИУСЫ г.Ялта

• Сотников Валерий Петрович

ул. Московская, 45/1
тел./факс: 32-77-60
e-mail: sotnikov@mail.ylt.ctimea.com

• Рыкова Наталья Алексеевна

ул. Московская, 45/1
тел./факс: 32-77-60

• Темчина Наталья Александровна

ул. Московская, 23
тел.: 23-01-02
тел.: 32-85-28

• Щур Лолита Дмитриевна

ул. Гоголя, 22
тел./факс: 32-41-71

• Лотарева Татьяна Васильевна

ул. Московская, 13
тел.: 32-22-53
факс: 32-61-95

• Епифанов Юрий Алексеевич

ул. Московская, 47/2
тел.: 34-31-66
факс: 34-10-82
консультант: 34-32-97

Экспертные оценки

• Усачев Олег Борисович

ул. Киевская, 60
тел./факс: 32-43-51

• "Эксперт-Сервис" коммандитное общество
  ул. Васильева, 19
  тел.: 32-41-21
  факс: 27-18-08
  e-mail: expert_servis@optima.com.ua